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加强旧楼区长效管理　闯出社区治理新途径
天津市和平区
 
　　和平区是天津市中心城区的核心区，面积9.98平方公里，辖6个街道，63个社区。近年来，和平区以物业管理纳入社区管理为契机，不断加大对旧楼区长效管理工作的力度，通过实施“捆绑式”物业管理，落实三项制度，完善三项机制的1+3+3管理运行模式，全面推动旧楼区长效管理上水平。“捆绑式”物业管理被民政部确认为“2015年度中国社区治理十大创新成果”提名成果。
 
　　一、解民情，顺民意，探索适合和平区特点的管理方法
 
　　2014年，旧楼区物业管理由房管部门牵头移交到民政部门。为做好这项工作，我们面向社区居民开展了问卷调查活动，公开征求意见建议，积极探索破解旧楼区长效管理的“瓶颈”问题。针对在问卷中群众反映较为突出的私装地锁、私搭乱建、小广告随意张贴、清扫保洁不及时不到位、物业服务人员素质低等问题，我们深入街道、社区、物业企业调研，反复研究讨论，认为要搞好旧楼区物业管理工作，必须广泛调动街道、社区、物业企业、社区居民参与管理的积极性和主动性，明确各自权利义务。基于这种认识，我们首先在新兴街卫津路社区进行试点，探索出在提升改造后旧楼区实施“居民选、社区签、街道管”的“捆绑式”物业管理运行机制，并在全区进行了推广。一是解决好居民选择物业公司的问题。凡是合同到期的小区，选用哪个物业公司，把权力全部交给居民，让居民选择自己信得过的服务企业，通过这一举措让群众感到选聘物业公司不是政府指派，而是由居民自己决定的事，充分调动了居民群众参与、关心物业管理工作的热情。二是解决好居委会签定协议的问题。社区居民选定物业公司后，具体服务等级由居委会代表居民与物业公司平等协商。根据小区服务项目不同情况，由居委会与物业公司签订服务协议，明确双方的权利与义务，实现二者的有效“捆绑”。三是解决好街道管理的问题。区民政局改变物业管理经费划拨程序和渠道，将物业管理的各项经费由过去的统一由区里划拨到企业改为划拨至各街道，使街道既有责又有权，提高了管理效能。同时，街道定期组织社区对物业管理服务质量进行检查评估，重点听取居委会、管委会的意见，及时向企业下达整改通知书，督促企业限期整改，并根据物业公司服务质量核拨经费。“捆绑式”物业管理模式的施行，厘清了街道、社区、物业企业、居民各方责权，兼顾了各方利益，调动了各方履职尽责的积极性，使全区物业管理水平有了大幅提升。
 
　　二、强制度，严监管，提供旧楼区长效管理的有力保障
 
　　实施“捆绑式”物业管理模式，必须建立健全一整套的规章制度和运行机制，用制度和机制保证工作的常态化。截止目前，依据市政府有关文件精神，结合区情实际，边实践边总结边规范，先后建立制定和健全完善了《关于推动旧楼区开展“捆绑式”长效管理工作的指导意见》、《和平区旧楼区长效管理区级财政补贴资金拨付方法》、《和平区（街道、社区）旧楼区物业管理联席会议制度》等十多项制度和相应工作流程，建立了和平区旧楼区三级服务服务内容和标准，并将其汇集成册下发各社区指导工作开展。各街道、社区居委会以及物业公司也分别制定了具体的制度措施，并且上墙公开，让居民监督，做到工作有目标，分工有依据，考核有标准，保证工作的运行畅通。
 
　　一是规范了考核验收制度。为加强旧楼区长效管理，我们建立了区、街、社区三级考核验收体系，规定区每半年、街道每季度、社区每月必须对所辖旧楼区小区进行全覆盖检查一遍，及时向物业企业或相关责任部门反馈检查结果，督促其整改落实，并将整改结果与政府财政补贴直接挂钩。
 
　　二是建立了情况通报制度。为进一步推动工作落实，提升整体工作效能，区民政局建立了旧楼区长效管理情况通报制度。分别采取网上公布、文件公布、会议公布的形式，定期向街道通报检查考核情况，对出现问题的小区，实行“三看三到位”（即：一看街道管理是否到位，二看社区监督是否到位，三看物业服务是否到位）。针对检查中，存在的成片私装地锁、长期堆物等突出的问题，毫不留情地点到具体街道、具体社区，让所在街道、社区都红红脸、出出汗，从而引起街道党政领导的高度重视，有效促进了工作的整体落实，提高了工作效率。
 
　　三是建立了复检复查机制。加强问题点位的整改，保持干净整洁是旧楼区检查、通报的最终目标。为此，区民政局对“不合格”小区建立了复检复查机制，并与美丽社区创建工作紧密联系在一起。复检复查时，重点查看各街道是否按照规定的时限抓好“不合格”小区整改落实，复检复查仍为“不合格”小区的，将行使一票否决权，即，该小区所在社区将取消当年度美丽社区评选资格，已经获得美丽社区的，将取消其美丽社区资格。各街道、各社区结合“百日大会战”、“清脏拆违治乱”等活动，以清除小区内私搭乱建、私装地锁、乱贴小广告等影响小区美观的顽疾为重点，切实使每个社区都能达到社区秩序的“十无”标准，为创建美丽社区提供了重要保证。
 
　　三、健机制，多举措，促进旧楼区长效管理的有序发展
 
　　有效的举措是形成规范化管理合力的关键。在实施“捆绑式”物业管理中，健全各项机制是抓好旧楼区长效管理的重要保障。
 
　　一是健全联席会议机制。区、街、社区三级联席会议制度的建立搭建了一个统一思想、研究工作、发现问题、制定措施、推动工作的平台。工作中，我们抓住街级联席会议这个关键，由街道负责牵头，定期召开社区居委会、有关行政主管部门、公安、司法、物业企业等各方负责人，以及居民代表参加的联席会议，解决在旧楼区管理中出现的各类问题。
 
　　二是健全第三方评估机制。以往对于旧楼区长效管理的检查验收都是由政府部门承担，因为碍于“面子”，常常存在不认真、走过场的现象，政府部门在里面极易处在既当“裁判员”又是“运动员”的尴尬地位。为体现检查验收的客观性和公正性，以政府购买服务方式，自2015年起，区民政局聘请和平区天平评估工作室（以下简称“第三方”），对所有旧楼区进行全面检查考评。通过与第三方签订旧楼区长效管理检查考评项目书，明确旧楼区的考核标准、考核内容、考核频次，并对第三方检查考评结果进行考核。今年上半年，第三方共检查旧楼小区323个，涉及6个街道、58个社区，复检复验12个小区，拍摄照片10000余张，出动人员200余人次，发现11类问题，2344个问题点位，实现了检查验收全覆盖。在考核中，始终坚持“三不”原则，即：检查前不打招呼，检查组不事先规划路线，直接奔赴现场，直接进行检查；检查中不留死角，检查组深入每个小区对照服务标准，逐项进行考评打分，不放过每个楼层、每片绿地等死角；检查后不讲情面，检查组对检查结果不捂、不护、不遮、不掩，并当场向所属街道、社区进行反馈，责令限期整改。同时，要求各街道、各社区对第三方的检查结果进行评判，通过双向监督，保障了考核结果的客观公正性。
 
　　三是探索提高物业费收缴率良性发展机制。物业费是一把“标尺”，是社区居民与物业企业关系融洽的最直接体现。因此，探索提高物业费收缴率的方法途径也是我们实施“捆绑式”物业管理的初衷。“捆绑式”物业管理实施以来，承担全区旧楼区物业管理的各物业企业，逐渐认识到社区居民与物业企业之间的相互理解支持、合作是抓好小区物业管理的重要保证，只有实现共赢才是企业的生存之道，而其中最关键的是企业要练好内功，不断提高自身的服务水平。为此，他们狠抓基础性工作，针对物业管理的实际需要制定相关制度，加大员工的各项培训，将服务质量与收入分配紧密挂钩，鼓励员工敬业爱岗，热情为业主服务。由于物业服务单位得到了居民的满意和认可，双方的关系融洽了、贴心了，居民也积极缴纳物业费，在多方面支持配合他们的工作下，许多小区的楼门长甚至主动承担了本楼栋物业费的收缴。目前，部分小区物业费收缴率达到90%以上。
 
来源： 中国社区工作网