北京市朝阳区社工委

 

　　为进一步提升老旧小区的服务管理水平，切实破解老旧小区准物业管理水平有限的难题，朝阳区在前期老旧小区准物业管理工作的基础上，探索在老旧小区引入专业物业服务企业，在全区有计划地开展老旧小区物管理转型升级工作，迎合居民享受专业化、多元化服务的需求，提高居民群众的幸福感和获得感。

 

　　一、老旧小区准物业管理转型升级的基本背景

 

　　朝阳区于2011年开始率先在全市探索老旧小区准物业管理，在政府投资进行基本设施硬件改造的基础上，通过居民自治+部分项目外包等形式，加强对老旧小区停车、治安、卫生、维修等方面进行有效管理。到2015年底，全区181个老旧小区实现了准物业管理全覆盖，较好地解决了老旧小区服务管理不到位的问题。但随着经济社会的发展，居民对小区管理的需求越来越高，单一依靠准物业管理中的运行主体、自我服务、自我管理已不能完全满足居民的多样化需求，影响了小区的服务质量。老旧小区准物业管理矛盾主要体现在以下三个方面：

 

　　一是老旧小区居民服务品质急需提升。在过去几年准物业管理的过程中，解决了老旧小区居民的停车管理、治安维护、卫生保洁、绿化美化等难题，但是专业服务方面，很多小区难以解决，如水、电、气、暖和其他硬件设施维修等方面，依靠小区自管会和服务队的力量难以完成，需要引入专业力量。

 

　　二是老旧小区服务管理短板急需补齐。老旧小区物业管理是社区治理的痛点，也是推进社区治理体系和治理能力现代化必须破解的难点。目前，老旧小区准物业管理，更多的是依靠自治力量进行服务管理，由于自管会成员的年龄较大，他们的身体情况、时间精力等，直接影响了准物业管理的健康、良性运转。客观上要求，必须引入正规物业公司，由专业人做专业事。

 

　　三是老旧小区物业管理体制急需匹配 。老旧小区准物业管理建设需要政府不断投入资金，而政府将资金大量投入已经房改的老旧小区，对纳税人和其他商品房小区居民也不公平。为确保公共资金的引导性和公平性，也需要引入专业物业服务企业为老旧小区服务，建立与住房市场化相适应的物业管理体制，处理好政府、市场和社会的关系。同时，随着居民对物业服务管理的要求越来越高，“花钱享受专业物业服务”的意愿日趋强烈。

 

　　从2016年下半年开始，朝阳区在部分街道和老旧小区进行试点开展准物业管理转型升级，逐步引进专业物业公司，目前已经有12个街道的16个老旧小区完成了准物业管理转型升级，小区服务管理水平得到明显提升。

 

　　二、老旧小区准物业转型升级的主要做法

 

　　为平稳有序推进老旧小区准物业管理转型升级，朝阳区把这项工作作为建设“和谐宜居模范区”的基础性民生工程，运用社会治理的方法，在社区党委、居委会引导下，通过居民协商引进专业物业公司，实现老旧小区标准化物业服务管理。

 

 

　　区社会工委、区社会办制定了《老旧小区物业管理转型升级工作方案》，对实施的方法步骤和工作流程进行了规范，提供了物业管理参考模式。本着“成熟一个转型一个、转型一个成功一个”的原则，按照试点、推广、普及的步骤，坚持合力推进，确保平稳过渡，确保在 “十三五”期间实现“三个一批”的目标（升级一批老旧小区、打造一批品牌小区、培育一批社会企业）。各街道、各部门认真统筹政府、物业公司、居民和社会等各方面力量，形成推进转型升级的工作合力，并做到“六个结合”，即：与落实十三五规划相结合；与社会治理改革相结合；与京津冀协同发展相结合；与“疏减稳”相结合；与“绿色智慧平安”社区建设相结合；与老旧小区改造、抗震加固、外墙保温、治理开墙打洞、清理地下空间等工作相结合。同时提供有资质、讲信誉的物业公司名录，供社区和小区选择参考。

 

 

　　在物业转型升级过程中，因老旧小区居民结构、认知水平、基础设施、社区传统等诸多情况的不同，各街道结合实际、因地制宜，因势利导、顺势而为，不搞一刀切，制定方案最大限度兼顾各方利益，各街道和社区积极探索实践。左家庄街道实行“先尝后买”，对拟引进的物业公司先服务，居民认为好再缴纳物业费。小关街道高原街社区四号院采取“一补一协两联合”的方法，推进准物业管理转型升级，即由社区党委、居委会发挥产权单位协调、产权单位与专业物业单位协调、居民与专业物业单位协调等作用；发挥环境治理、安全设施建设、道路建设等补充作用；准物业管理组织与专业物业单位联合开展服务，各自发挥优势作用，准物业管理组织延伸便民服务到家庭，物业单位提供专业服务到家庭，较好地解决了引入专业物业公司中遇到的难题。各小区自管会积极动员居民参与小区准物业管理转型升级，配合新引入的物业公司开展工作，实现了小区物业管理的平衡过渡。

 

 

　　各街道、社区大力加强准物业管理转型升级工作，充分发挥宣传舆论作用，在用好传统媒介的同时，大力运用现代媒体，充分利用小区微信、QQ群等，发动更多的居民参与进来，积极宣传转型带来的变化，积极宣传居民参与转型升级的好人好事，积极宣传物业公司服务老旧小区的做法，引导广大居民转变思想观念，积极传递正能量，实现老旧小区物业管理转型与居民思想转变有机统一，为老旧小区转型升级营造良好的氛围。

 

　　三、老旧小区准物业转型升级取得的成效

 

 

　　老旧小区准物业管理转型升级后，较好地提高了小区服务管理水平。由于在物业服务企业的选择上，采取听证会、居民代表大会等形式，广泛征求居民的意见，由产权单位、小区自管会以及小区居民等主体集体来确定，小区自管会、楼委会、业委会等切实发挥好社区组织的作用，当好群众代言人，真正选准、选好物业服务企业。垡头一区南小院小区建成于上世纪六、七十年的老旧小区，居住着305户600余名居民，之前存在着服务设施不足、服务标准不高等问题。准物业转型升级后，新引入的物业公司注重智慧物业服务，对车辆实行分类专人管理，有效规划车位；专业保安上岗，夜晚不间断巡逻；运用了智能化的人脸识别门禁系统，进一步提高了小区居民的安全感，实现了老旧小区管理由“准物业”向智能化专业物业的转型，也给居民带来了更多的获得感和幸福感。

 

 

　　在转型升级的实践中，探索出四种模式。一是托管型物业管理模式。主要适用于规模较大，之前产权单位弃管，没有物业服务企业管理，经过几年来的准物业管理，各项基础设施较好，管理相对比较规范的小区，经过转型后，由新的物业服务企业管理。二是代管型物业管理模式。由于小区规模过小，难以独立引进物业服务企业，就近纳入其它小区物业服务企业共同管理，逐步实现老旧小区物业的规范化管理。三是联管型物业管理模式。适用于有产权单位、有简单的物业管理人员（如多产权小区、直管公房小区），但无法履行小区服务管理的小区，在实行准物业管理期间，由居民和原单位派驻人员共同发挥作用，实行转型后，新的物业服务企业与原物业人员在职能上进行明确分工，确定各自负责的服务范围、服务项目等，共同做好小区服务管理工作。四是重生型物业管理模式。对由单位物业进行管理的小区，由于过去管理不到位，经配合准物业管理，综合服务管理能力提高，尝试以新的职能定位，继续做好物业服务管理工作；对于“有名无实”的物业管理小区，经过业主、居民的共同协商，督促原物业服务企业提升物业管理水平，或依法依规更换物业，实现真正的物业化管理。

 

 

　　在老旧小区准物业管理转型升级过程中，党政群共商共治、社区创享计划、居民议事厅等机制得到了充分发挥，小区自管会在转型之前继续认真履行小区物业管理职责，动员居民积极参与小区事务；在转型当中，参与征求居民意见建议，为选择合适的物业公司发挥积极作用；转型之后，认真交接有关账目、小区服务管理资料等，配合物业公司做好服务管理工作，并监督物业公司尽职尽责。同时，继续参与做好小区自治工作，共同建设和谐宜居的美好家园。物业公司把服务管理质量放在首位，一接手老旧小区就注重诚信建设，从点滴做起，从解决小区具体难题开始，体现专业物业公司的服务水平，以实实在在的服务赢得群众认可，遇到问题及时与社区居委会、街道有关部门沟通，较好地打牢了小区的群众工作基础。

 

　　四、下一步工作的思考

 

　　下一步，将按照成熟一个转型一个的原则，力争在“十三五”期间实现升级一批老旧小区、打造一批品牌小区、培育一批社会企业的“三个一批”目标，逐步实现181个老旧小区准物业向真正的专业物业管理转型升级的全覆盖。

 

 

　　进一步理顺政府、物业公司、社区的各方关系，明确清晰各方的职责和任务，建立政社协同联动、物业服务完善相互衔接的责任体系。政府要摒弃大包大揽的工作方式，重在搭建责任体系和统筹协调，强化监督管理；物业公司要践行社会责任，讲诚信，提升服务质量，满足居民需求；社区要盘活小区资源，激发小区活力，保障服务升级。

 

 

　　继续深化老旧小区准物业管理委员会自治组织的自治，充分发挥居民自治作用，缓解准物业向真物业转型升级过程中的矛盾和问题，弥补物业公司进驻后的各种不适，运用共商共治民主协商的议事方法配合社区做好转型升级各种服务管理工作，为准物业转型升级工作营造和谐氛围。

 

 

　　建立一套科学、完整的长效管理办法，使老旧小区准物业向真物业管理常态化。以居民需求为出发点和落脚点，避免形式主义。发挥政府的监督管理职能，切实加强对进驻的物业公司监督，保证物业公司为居民提供满意的服务，广泛发动居民群众参与到转型工作中来，支持、监督这项工作，共同营造老旧小区干净、整洁、舒适的生活环境，形成政府、物业公司、业主共建共享的良好氛围。