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目前老旧小区的现状和居民自治模式的思考
浙江省桐乡市梧桐街道办事处
随着城市经济的飞速发展,新型高档住宅小区如雨后春笋拔地而起,这些高档小区往往以环境优美,物业管理规范为主要特点。与此同时，在城市中还有大范围的老旧小区，在这些小区中，由于年代关系、历史原因、居民消费意识和消费观念的参差不齐使得物业公司因为无法盈利或早早撤出或不愿入驻，小区由于长期无人管理，往往导致环境卫生差，公共设施缺乏，停车秩序混乱，安全问题突出，严重影响到居民的日常生活。如何能让老旧小区朝着环境优美，安全和谐，秩序井然的方向发展？成为一个亟待解决的问题。
什么是老旧小区？老旧小区一般是指那些建设标准较低、功能配套不全、设施设备落后、缺少长效管理机制并且经过多年使用已无法满足居民各种生活需要的小区，对于老旧小区的时间界限并没有一个明确的说法，大致是指九十年代前后所建立的小区。如老城区的鱼行街小区、梧桐大街小区、东兴南区、南门直街，又如新老结合部的西门小区、九曲小区、东、西杨家门、环北新村、金菊小区、凤鸣小区等等，这些小区因为建设时间较早，且当时建设时所使用的材料较现在来说质量较差，导致老旧小区问题突出。据初步统计，梧桐街道辖区范围现有开放式老旧小区共有109个，涉及住户18546户，其中环南金菊小区、学前环北新村（部分）、凤鸣丝织新村以及大发凤鸣小区都已经过整体改造，改造后基础设施、环境绿化、停车位等都得到了明显改善，受到居民群众的一致好评。但是，老旧小区改造之后，如果后续的管理跟不上，前期改造的效果难以持续，各种问题容易死灰复燃。
一、老旧小区存在的现状
根据调查研究、问卷反馈初步可归纳为以下三个方面。
1、基础设施差，居民对老旧小区改造的呼声较大。很多老小区都存在这样的问题：一方面基础设施老旧，管线规划不合理，雨污不分流，下水道堵塞严重，每到台风暴雨，小区淹水而影响居民出行的情况时有发生；另一方面，配套设施缺乏，很多老旧小区公共活动场所少甚至根本就没有，有的小区存在着绿化不足等问题。除此之外，近几年，随着人们生活水平的提高，停车难逐渐成为老旧小区矛盾集中点，因为在建设之初，居民车辆拥有量不高，小区停车不是问题，可是随着经济不断发展，居民收入不断提高，车也越来越多，车辆开始慢慢压缩小区的公共空间，再加上很多老小区几乎是敞开的，无人管理，外来车主也将小区当成免费停车场，让小区居民备受困扰。梧桐街道从2013年开始进行老旧小区改造工作，根据全面的排摸分析有61个老旧小区可以列入改造范围，计17030户，到目前为止三年时间共计改造7个小区，受益居民户7609户，改造区域面积达78万方，改造资金为4842万，也就是说还有54个小区尚未改造，有近一万居民正在翘首以待。
2、老旧小区服务成本高，物业入驻管理难。老旧小区居民多为老年人群，或是新居民以及租房户等。前者因固有思维惯性和生活习惯，对于额外缴纳物业管理费不认同，对于物业的需求不大。并且在没有物业管理的情况下，居民可以擅自使用公共领域而不会被勒令整改，这就使得部分居民更不希望物业入驻。而租房户流动性强，居住地并不固定，所以高标准的物业并不是他们的必要需求，加上租住户经济条件一般较差，更加不愿意缴纳物业费，所以对物业入驻同样没有好感。
3、缺乏统一管理，执法难度系数高。老旧小区因为缺乏统一管理，加之部分业主只顾及自身的利益，对房屋违规的改建和装修，擅自改变房屋结构、私建停车库等等这些行为带来了安全隐患。同时，管理不严、多头执法、执法困难造成了小区公共绿化被破坏，毁绿种菜、毁绿私建停车位情况比比皆是，种种违章违规事件，或因当时政策法规不完善或执法不严的原因，导致现在执法难度进一步加大。
二、老旧小区现状存在的主要原因
1、基础设施薄弱，维修养护难度大。由于八、九十年代房屋勘察设计和建设技术都相对不成熟，加之使用年限长，缺乏维护管理，不按结构进行装修留下的隐患，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。因为单位改制或解散等历史原因，这些老旧小区多为开放式、半开放式小区，没有一个“组织”进行日常管理，往往造成环境卫生差，绿化差、车辆乱停乱放，加上基础设施薄弱，监控设施又不完善，也使得居民的财产安全受到威胁。
2、住户繁杂，人员文明素养参差不齐。老旧小区住户相对繁杂。由于小区年代久，房价低，一般以本地老人以及买房新居民为主，另外考虑到租金相对较低，老旧小区也成为流动务工人员的不错选择。通过实际调查，发现本地老人也好，新居民也好，绝大都数缺乏缴纳物业管理费的意识，不愿主动缴纳甚至是不愿意缴纳，从而导致物业公司入驻难。
3、自治意识淡薄，解决能力差。老旧小区居民对于自己的居住环境缺乏自我管理意识，很多住户认为只要管理好自己的一亩三分地就好，而不关心小区整体的公共环境，对于个别侵害集体利益的行为不阻止、不举报，从而助长此类情况由个别走向普遍，最终导致管理难上加难，形成一个恶性循环。
三、改变老旧小区现状的措施
针对老旧小区现状以及存在的问题，如何引导老旧小区改善环境，朝着健康有序发展，通过调查分析，结合实际情况，笔者认为实施居民自治管理是最佳途径。如何开展居民自治，经查阅资料以及参考各社区从2008年开始实施的开放小区封闭式管理，居民自治式准物业管理的若干经验，从政府，社区，居民三个方面提出解决措施：
1、政府大力支持。破解老旧小区管理服务的难题政府层面的大力支持、常态化管理跟进是最为关键的环节。
（1）完善基础设施，加快老旧小区改造步伐。政府要加大对于老旧小区基础设施的建设和完善，譬如说雨污管道分流、照明设施保障、公共绿化养护等等，这些对保障小区居民日常生活和出行有着非常重要的作用。
（2）制定刚性条例，提升老旧小区管理水平。常言道，没有规矩，不成方圆。毁绿种菜、私建停车位、不爱护公共卫生，占用公共空间，其实居民都知道是错的，为什么还会发生？一方面居民文明素养不够，另一方面政府管理缺失。在目前这种现象比较普遍的情况下，再仅仅依靠社区居民公约去约束居民行为，往往没有效果。正因为此，政府需要出台相应的管理条例和管理规范，并明确执法主体，让居民知道有错必究，有错必罚，才能真正起到约束作用，相信也是现阶段破解老旧小区管理难的最有效手段。
2、社区依法自治。社区居委会在依法自治的前提下组织引导各开放式老旧小区走上“自我管理、自我服务、自我监督、自我教育”的小区自治之路是职责所在。
（1）培育现代居民自治意识形态。提高宣传力度，教育为本。在社区内应用一切方式，如电子屏、宣传橱窗、黑板报、市民学校等，进行自治意识的培养和宣传，提高居民的参与精神，争做有文明，责任感强的现代公民。
（2）培育草根类社区社会自治组织。搭建小区居民自治平台、构筑载体,如楼道微自治、小区睦邻点、居民自治家园、居民自管会等。居民自治必然离不开居民的参与，社区要发动居民选出小区单元长，楼栋长，进而组建小区自治小组，共同参与小区管理工作，在此过程中，社区须积极发挥引导作用，要让小区内具有一定威望，责任心强，愿意配合社区开展自治工作的人员加入到自治小组中，同时，广泛招募志愿者组成治安巡逻队、邻里纠纷调解队、文明宣传队等各类服务队伍，提升居民参与自治管理的热情。
（3）制定社区居民公约。建立开放包容议事空间，要以民主的形式确定自治小区的议事规则、规章制度、管理公约，包括公共部位的管理服务，停车位的收费，绿化设施的维护，以及流动人员的登记等等。要建立详细的制度并做出公示，力求让每位小区居民自觉自愿的遵守。以小区事务的共商共治形成小区管理共识，来推动美丽小区共建共享。
（4）建立相关奖惩机制。对于居民维护或者维护居民公约的行为的人与事，自治小组可以进行适当的奖惩，并将这种奖惩制度统一公示。对于小区居民的违规行为，设立曝光专栏，自治小组一经发现必须要进行处罚；对于举报或是维护小区公共设施的行为，小组可以进行适当奖励。
（5）积极发挥党员作用。对于自治工作，党员要做到率先引领、积极参与，通过树立榜样给小区居民带好头。可以发动党员成立小区党员小组，通过问卷等方式调查居民对于自治管理的满意程度，并作出正确的反馈，积极参与志愿者工作，协助自治小组对于小区进行管理。同时，党员应该从自身做起，严格遵守居民公约，大力支持小区的自治工作，这样才能起到模范先锋的作用。
3、居民主动共治。老旧小区居民自治过程中有责任感的现代公民是居民共同管理小区事务的必要条件。
（1）努力提升自身文明素养。居民也要加强自身学习，自觉遵守我国法律法规，做到知法守法，努力提升自己的道德素养，自觉遵守社区公约，不损人利己，服从大局。
（2）牢固树立主人翁意识。每位居民都要树立主人翁意识，不是只顾自己就好，对小区其他相关情况漠不关心。我们提倡的是在做好自己的同时，更需要考虑小区整体的情况，客观、实际、正常地发现问题、反映问题、解决问题，维护小区的形象和正常的生活秩序。能主动提高每一个人的参与能力、沟通能力、协商解决能力，能受到身边优秀的社区骨干、义工的影响、积极投入小区自治，真正形成“小区是我家，建设靠大家”的良好氛围。
居民自治是老旧小区进行自我管理的方式之一，同时也是现阶段政府大力提倡居民自治的主流趋势。但是这种方式在要求政府支持的同时也需要居民极高的参与。正因如此，作为政府也好，作为最基层的社区居委会也好，在转变管理模式的同时，要清楚的认识到居民自治应该是个系统的工程，在注重宣传和引导的同时，要注重激发居民主体地位、主人翁意识的培育，更要注重各个环节的配套以及小区居民在管理水平和自我修养方面提升，这样才能迈出老旧小区自治发展的步伐，提升老旧小区居民居住生活质量。
来源：
中国社区工作网