街道统筹  社区搭台  居民自治  让老旧小区居民享受“六有”准物业服务

    团结湖地区占地1.23平方公里， 6万余人。地区由6个社区19个小区组成，多为上世纪80年代的老旧小区。其中9个小区由单位物业自管，其余10个小区由街道统筹实施以“六有”服务（有环境保洁、有绿化养护、有停车管理、有治安防范、有设施维修、有个性服务）为主要内容的准物业管理。

    一、因地制宜，构建体系
    2010年10月，团结湖街道制定了《老旧小区准物业管理工作实施方案》，本着“改善小区管理，增强居民自治，提升居民素质”的原则，以“街道统筹、社区搭台、专业服务、自治管理”十六字方针为指导，逐步建立老旧小区“低收费、广覆盖、有补贴”的准物业管理长效机制。街道统筹就是由街道负责对地区内10个小区的准物业管理进行总的环境治理、制度建设和统筹指导；社区搭台就是10个小区所在的社区承担主体责任，具体落实准物业管理的实施和推进；专业服务就是由具有一定资质的专业公司为小区居民提供接近于专业物业服务的“六有”服务；自治管理就是小区居民及自治组织行使对专业公司的监督权和评议权，保证服务质量。
    结合地区特点，我们探索实行了 “1+1+6+6+10” 老旧小区准物业管理模式。即在街道层面成立1个地区准物业管理委员会，负责全面推进准物业管理，实现街道统筹；1个非营利性准物业管理组织，负责为小区聘请具有相应资质的专业公司；6个社区准物业管理委员会，由社区居委会和专业公司分别派驻工作人员组成，实现社区搭台；6个专业服务公司，包括停车管理公司、环境保洁公司、绿化养护公司、治安防范公司、公共设施维修公司和个性化需求公司，负责提供准物业化服务，实现专业服务；10个小区管理委员会，由居民选举产生，负责对专业公司行使建议权和监督评议权，实现自治管理。

    二、积极探索，全面推进
    1.实施小区环境治理等硬件提升。街道在区社会办、环境办等支持下实施了包括路面修补、绿化提升、楼道刷白、立面整治、门头规范、车位划定、治安岗亭增设等在内的环境治理，改造成果得到居民认可，为实行准物业管理奠定了基础。
    2.完善相关组织机构和管理制度。通过居民选举等方式，确定了社区准物业管理委员会和小区管理委员会的组成人员，并确立了办公地点、组织机构和工作制度。同时，以招投标的方式确定了6家专业服务公司，并在小区内公示其服务标准、联系方式及收费标准等，便于居民联系和监督。
    3.管委会和专业公司实现正常运转。6个专业公司认真履行各自职能，积极提高服务水平，提供更加完善的服务。小区管理委员会通过督办单等形式及时向专业公司指出服务中存在的问题。社区准物业管理委员会定期召开联席会议，就目前工作、存在问题进行讨论，实现准物业管理有序有效推进。

    三、整合资源，平衡收支
    我们主要采取居民缴纳、政府补贴、资源整合、社会共建等多种形式，确保准物业管理资金来源。居民缴纳就是由小区居民缴纳卫生处理费、停车管理费等相关费用；政府补贴就是区政府按相关标准给予绿化和保洁财政资金补贴；资源整合就是街道对小区便民摊点、路侧停车等统一管理，按标准收取管理费用；社会共建就是小区内的社会单位通过认养绿地、捐资共建等形式参与小区管理，实现共建共享。目前，经初步测算，团结湖地区准物业管理资金以收抵支，略有亏损。

    四、成效明显、群众满意
    两年多的实践证明，准物业管理让居民少交钱享受大服务，取得了“两高、两多、两少”的明显成效，对于提升老旧小区居民幸福指数，促进社会和谐稳定等意义重大。“两高”就是居民素质提高，和谐程度提高：居民通过参与小区管理委员会管理，增强了自治水平，提升了自身素质；邻里之间、居民和社区之间的纠纷和矛盾逐渐消除，小区越来越和谐。“两多”就是通过准物业管理，百姓看到实实在在的成效，小区卫生处理费和停车管理费收取面扩大，分别从原来的75%和76%，增至98%和100%，初步形成了享受优质服务—自愿缴费—继续享受服务的良性循环。“两少”就是小区的网格案件少了，居民投诉少了，百姓生活得更加安居乐业。
    总之，通过实施准物业管理，老旧小区居民享受到了“六有”服务，小区管理水平提升，居民满意度提升，首都花园式社区、环境优美小区、国际安全社区等荣誉纷至沓来，团结湖地区和谐宜居的局面初步形成。

    五、下一步工作建议
    当前，准物业管理有一定资金缺口，必须进一步筹措资金，弥补缺口，在资金平衡的前提下实现准物业管理持续推进。
    1.提高卫生费收取标准。目前实行的每户每月3元的卫生费收取标准已经严重滞后于经济社会的发展，亟需随着时代的发展和人力成本的提高而提高。
    2.整合地下空间资源。通过整合地下空间，可合理利用地下空间开设活动室、便民服务网点等，也可为停车、保洁、绿化等专业公司外来务工人员提供宿舍，降低管理成本。